Mieterstrom für Gewerbeimmobilien

25.03.2022 – Mit einem Full-Service-Ansatz will Solarize gewerbliche Mieterstromprojekte ermöglichen. Kürzlich wurde das Konzept für eine gewerblich genutzte Immobilie in Berlin-Mitte angewendet.

Aktuell bewegt sich der Mieterstrom bei Gewerbeimmobilien in einem Spannungsfeld zwischen der nahenden gesetzlich verordneten PV-Pflicht auf der einen und regulatorischen Hürden auf der anderen Seite. Insbesondere die viertelstündliche Abrechnung des PV-Stromverbrauchs stellt bei einem Verbrauch ab 10 MWh bislang ein Hemmnis dar. Hier setzt die Solarize Energy Solutions GmbH an: Das Stuttgarter Unternehmen setzt Mieterstrom-Projekte um und kümmert sich dabei um die Erstellung eines Finanzplans, die Projektierung von PV-Anlagen bis hin zur revisionssicheren, vollautomatisierten Bilanzierung des Stromverbrauchs in einer eigens entwickelten Software.

Für den Immobiliendienstleister Berliner Häuser realisierte Solarize die vollständige Projektierung und den Betrieb einer PV-Dachanlage mit 160 kWp Leistung auf einer Multi-Tenant-Gewerbeimmobilie in der Novalisstraße 11 in Berlin-Mitte. In dem Gebäude sind ein CD-Presswerk, diverse Büros und ein Restaurant untergebracht. Die Berliner Häuser Verwaltungs-GmbH verwaltet die Immobilie und suchte nach Möglichkeiten, das eigene Portfolio gemäß den ESG-Kriterien nachhaltiger zu gestalten. „Der Einstieg in den PV-Mieterstrom stand bei uns seit einiger Zeit auf der Agenda, jedoch waren wir gerade bei den Gewerbeimmobilien mit vielen Hürden konfrontiert“, erklärt Daniel Wiehen, Geschäftsführer der Berliner Häuser Projektmanagement GmbH, und führt aus: „Der organisatorische Aufwand für unser Team hätte den Rahmen gesprengt, wenn wir das PV-Projekt in Eigenregie umgesetzt hätten.“

Solaranlage Berliner-Häuser_Novalisstraße
Das Gebäude in der Novalisstraße 11 in Berlin-Mitte wird als Multi-Tenant-Gewerbeimmobilie genutzt. Foto: Solarize Energy Solutions GmbH

Rechtssichere Wege in den Mieterstrom

Gemäß dem Umsetzungsplan von Solarize für Mieterstromprojekte startete die Zusammenarbeit mit den Berliner Häusern 2021 mit einer Portfolioanalyse inklusive einer vorläufigen Finanzplanung. Bereits bei diesem Schritt werden die rechtlichen Besonderheiten beim Mieterstrom berücksichtigt. In der Regel genießen Eigentümer von Gewerbeimmobilien eine erweiterte Gewerbesteuerkürzung. Deshalb dürfen gewerbesteuerbehaftete Tätigkeiten wie der Verkauf von PV-Mieterstrom nicht mehr als zehn Prozent der Gesamteinnahmen einer Immobiliengesellschaft ausmachen. Ein rechtlich unbedenklicher und bewährter Weg aus dem Dilemma ist Solarize zufolge die Ausgründung einer sogenannten Betriebsmittelgesellschaft eigens für das PV-Portfolio. Mit dieser Betriebsmittelgesellschaft schließen die gewerblichen Mieter dann auf Wunsch einen Stromliefervertrag ab. Dabei steht Solarize als Dienstleister bei Anliegen rund um das PV-Portfolio zur Seite. Falls das Gründen einer Betriebsmittelgesellschaft nicht möglich oder erwünscht ist, prüft Solarize, ob die Verpachtung der Dächer eine sinnvolle Alternative sein kann. Außerdem unterstützt der Dienstleister auch bei der Suche nach einem passenden Dachpächter.

Im Rahmen der Portfolioanalyse identifizierte Solarize vier Objekte der Berliner Häuser, die sich als Ausgangspunkt für das PV-Projekt eigneten, darunter die Immobilie an der Novalisstraße 11. Nun wurde der Finanzplan verfeinert, um genaue Aussagen über die Rentabilität treffen zu können. Auch die Projektierung wurde anhand von Entscheidungsknoten und Meilensteinen detailliert geplant: „Vom Aufmaß der Dächer bis hin zu den Stromlieferverträgen hat Solarize jeden Projektschritt koordiniert und uns so jederzeit den Rücken freigehalten“, freut sich Daniel Wiehen.

Von der Solarzelle bis zum Schornstein

Voraussetzung für die Installation einer PV-Dachanlage ist ein saniertes Dach sowie ein Statikgutachten. Beides konnte Solarize über sein Partnernetzwerk koordinieren. Im nächsten Schritt übernahm das Stuttgarter Unternehmen für die Berliner Häuser die Suche nach dem passenden Installationsunternehmen für das Projekt. Zu dem Leistungsumfang von Solarize gehörten in dieser Projektphase nicht nur die Ausschreibung, sondern auch der Angebotsvergleich und die Verhandlung mit den Installateuren. „Installationsunternehmen haben natürlich ein wirtschaftliches Interesse daran, möglichst viele, möglichst große PV-Anlagen zu realisieren. An dieser Stelle vertreten wir die Interessen unseres Partners, um eine für beide Seiten sinnvolle Lösung zu erwirken“, erklärt Frederik Pfisterer, Geschäftsführer von Solarize. Laut Frederik Pfisterer ist der Einkaufsprozess ein nicht zu unterschätzender Faktor für die Wirtschaftlichkeit eines PV-Projekts: „Zehn Prozent, die man im Einkaufsprozess einspart, werden im Verlauf des Projekts schnell zu 30 Prozent mehr Eigenkapitalrendite.“

Neben der Organisation sowie technischen Umsetzung war in der Novalisstraße 11 auch eine gewisse planerische Kreativität gefragt, erinnert sich Frederik Pfisterer. So war es erforderlich, die Stromleitungen der PV-Anlagen durch den 28 Meter hohen Schornstein des stillgelegten Kamins zu führen. Dazu musste zunächst ein Schornsteinfeger den Schacht mit einer Kamera sondieren, um zu bescheinigen, dass der Kamin wirklich stillgesetzt und als Kabelschacht nutzbar war. „Auf den ersten 25 Metern hatte die Kamera freie Fahrt, doch danach stieß sie auf Schutt. Das Team durfte also einen Haufen Schutt aus dem Schornstein entfernen, bevor man die Kabel legen konnte“, berichtet der Geschäftsführer von Solarize.

Bereits während der Projektierungsphase hat Solarize die Berliner Häuser bei der Mieteransprache unterstützt. Eine hohe Teilnehmerquote ist ausschlaggebend für die Profitabilität des Mieterstrommodells, wie Pfisterer erläutert: „Da der Strom von der PV-Dachanlage günstiger als Strom aus dem Netz bezogen werden kann, sind Mieter erfahrungsgemäß schnell für eine Teilnahme am Mieterstrom zu gewinnen.“ Hierzu stellte Solarize alle nötigen Unterlagen und Informationsmaterialien zur Verfügung und bereitete die entsprechenden Angebote vor.

Grafik Solarize Software
Smart Meter übermitteln die Zählerdaten per 4G-LTE oder LoRaWAN-Gateway an die IoT-Plattform von Solarize. Grafik: Solarize Energy Solutions GmbH

Betriebssystem für das Microgrid

Die Kundenanlage in Betrieb, die Stromlieferverträge unterzeichnet, die Dokumentation abgenommen – nun ging es an die größte Herausforderung im Multi-Tenant Microgrid: die Messung des PV-Stromverbrauchs sowie die revisionssichere Abrechnung. „Es war alles andere als trivial, einen wettbewerblichen Messstellenbetreiber zu finden, der unser Messkonzept auch umsetzen kann“, erinnert sich Frederik Pfisterer. Denn bei der Inbetriebnahme der PV-Dachanlagen müssen die Zähler in der Regel auf LoRaWAN- oder 4G-fähige Smart Meter aufgerüstet werden. Diese messen wie alle RLM-Zähler viertelstündlich den Verbrauch jedes beteiligten Mieters, übermitteln aber die Zählerdaten per 4G-LTE oder LoRaWAN-Gateway an die gleichnamige Plattform von Solarize. Hier fließen die technische Expertise im IoT-Bereich sowie das Know-how rund um die Bilanzierung in einer bedienerfreundlichen Meter-to-Cash-Lösung zusammen.

Die Abrechnung des Verbrauchs und der Netzeinspeisung erfolgt auf der ISO-zertifizierten Cloud-Plattform vollautomatisch, aufgeschlüsselt nach den einzelnen Mietern und den steuerbehafteten beziehungsweise steuerbefreiten Anteilen. Das System generiert die zugehörigen Rechnungen und versendet sie jedes Quartal per E-Mail an die Mieter. Zudem lässt sich über das integrierte Energiemanagement-Tool der Verbrauch einer beliebigen Anzahl von Mietern innerhalb eines frei bestimmbaren Zeitraums visualisieren. Seit Anfang März beziehen die Mieter in der Novalisstraße 11 den Solarstrom. „Bedienerfreundlicher geht es kaum: Ich kann über einen sicheren Link auf meinem Computer, Tablet oder Smartphone das Portal aufrufen und sehe auf einen Blick von überall auf der Welt, wie es um die Stromerzeugung und den Stromverbrauch unserer Immobilien bestellt ist“, zieht Daniel Wiehen ein positives Fazit. (ds)

Solarize Energy Solutions GmbH
Frederik Pfisterer
fp@solarize.de
www.solarize.de

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